¿Por qué se aprobaron estas leyes?
El 24 de junio de 2021, el edificio de departamentos Champlain Towers South, en Surfside, Florida, se derrumbó parcialmente, lo que provocó la trágica pérdida de 98 vidas.
El derrumbe ocurrió a solo unas millas al sur de Mystic Pointe y conmocionó a los residentes de toda Florida y del país. En respuesta a ello, los legisladores de Florida aprobaron una ley de seguridad para condominios de amplio alcance, destinada a identificar problemas estructurales antes de que se conviertan en un peligro.
¿Qué exigían las nuevas leyes?
La legislación aprobada en 2022, y posteriormente modificada en 2023 y 2025, estableció requisitos a nivel estatal para las inspecciones periódicas y los fondos de reserva estructural en muchos edificios de condominios.
En la mayoría de los edificios de condominios de tres o más pisos, la ley exige que un ingeniero profesional (PE) o un arquitecto con licencia de Florida realice inspecciones periódicas en momentos clave. Por lo general, estas inspecciones son obligatorias cuando un edificio cumple 30 años, o 25 años en ciertas zonas costeras, y deben repetirse cada 10 años a partir de entonces.
¿Qué es una inspección de hitos?
Una inspección de hito no es una obligación de realizar ninguna reparación o reemplazo específico.
Más bien, la ley exige que un ingeniero o arquitecto con licencia inspeccione el edificio y determine si existe un deterioro estructural significativo y qué medidas correctivas podrían ser necesarias.
El proceso de inspección suele comenzar con una evaluación visual conocida como Fase I. Si se detecta un deterioro estructural significativo, es posible que se requiera una inspección más detallada, la Fase II.
El objetivo del proceso es sencillo:
- Inspecciona el edificio.
- Identificar problemas estructurales.
- Determina qué reparaciones o recambios son necesarios.
- Realiza esas reparaciones.
- Certifica que el edificio es seguro desde el punto de vista estructural.
Lo que la ley no exige
La ley no exige que todos los edificios realicen las mismas reparaciones.
La ley no exige que se reemplacen todos los componentes desgastados.
La ley no exige la sustitución total de una estructura simplemente porque haya alcanzado una determinada antigüedad.
Por el contrario, los trabajos necesarios deben basarse en las conclusiones y recomendaciones de los profesionales autorizados que inspeccionan el edificio.
Preocupaciones planteadas por los propietarios
Muchos propietarios de condominios en toda Florida han expresado su preocupación por la forma en que se están aplicando las nuevas leyes.
Entre las preguntas que se plantean con frecuencia se encuentran:
- ¿Los proyectos recomendados siempre están respaldados por los resultados de la inspección?
- ¿Se están considerando adecuadamente las alternativas de reparación antes de que se aprueben los proyectos de reemplazo a gran escala?
- ¿Están recibiendo los propietarios suficiente información para evaluar los gastos importantes?
- ¿Operan las empresas de ingeniería, los consultores, los contratistas y las asociaciones con suficiente independencia y transparencia?
Estas preguntas no son exclusivas de la Torre 500 de Mystic Pointe. Los propietarios de condominios de toda Florida han planteado inquietudes similares, a medida que las asociaciones se esfuerzan por cumplir con la legislación posterior al incidente de Surfside.
Por qué es importante
Todo propietario quiere un edificio seguro.
El reto consiste en garantizar que las decisiones en materia de seguridad se basen en principios de ingeniería sólidos, información completa, un proceso de toma de decisiones transparente y una administración responsable de los fondos de la Asociación.
El propósito de este sitio web no es oponerse a las reparaciones necesarias. Es ayudar a los propietarios a comprender los hechos, revisar los documentos pertinentes y participar en las decisiones que afectan a nuestras viviendas y a nuestra inversión.