¿Por qué se aprobaron estas leyes?
El 24 de junio de 2021, el edificio de departamentos Champlain Towers South, ubicado en Surfside, Florida, sufrió un derrumbe parcial que provocó la trágica pérdida de 98 vidas.
El derrumbe ocurrió a solo unas millas al sur de Mystic Pointe y conmocionó a los residentes de toda Florida y del país. En respuesta a ello, los legisladores de Florida aprobaron reformas de gran alcance a las leyes de seguridad de los condominios, con el objetivo de identificar problemas estructurales antes de que representen un peligro.
¿Qué exigen las nuevas leyes?
La legislación promulgada en 2022 y modificada posteriormente en 2023 y 2025 estableció los requisitos estatales para las inspecciones estructurales periódicas y para el financiamiento de las reservas destinadas a reparaciones estructurales.
Para la mayoría de los edificios de condominios de tres o más pisos, la ley exige que se realicen inspecciones periódicas a cargo de un ingeniero profesional (PE) o un arquitecto con licencia en el estado de Florida. Por lo general, estas inspecciones son obligatorias cuando el edificio cumple 30 años —o 25 años en ciertas zonas costeras— y deben repetirse cada 10 años.
¿Qué es una inspección de hitos estructurales?
Una inspección de hitos estructurales no constituye una orden para realizar una reparación o sustitución específica.
La ley exige que un ingeniero o arquitecto con licencia inspeccione el edificio y determine si existe un deterioro estructural significativo y qué medidas correctivas podrían ser necesarias.
El proceso de inspección suele comenzar con una evaluación visual conocida como Fase I. Si se detecta un deterioro estructural significativo, es posible que se requiera una inspección más detallada, denominada Fase II.
El objetivo del proceso es sencillo:
- Inspecciona el edificio.
- Identificar posibles problemas estructurales.
- Determina qué reparaciones o recambios son necesarios.
- Realiza las reparaciones necesarias.
- Certifica que el edificio es seguro desde el punto de vista estructural.
Lo que la ley no exige
La ley no exige que todos los edificios se sometan a las mismas reparaciones.
La ley no exige el reemplazo de todos los componentes simplemente porque hayan estado en uso durante mucho tiempo.
La ley no exige el reemplazo total de una estructura únicamente por el hecho de que haya alcanzado una determinada antigüedad.
Por el contrario, los trabajos necesarios deben basarse en las conclusiones y recomendaciones de los profesionales autorizados que inspeccionan el edificio.
Preocupaciones expresadas por los propietarios
Muchos propietarios de departamentos en toda Florida han expresado su preocupación por la forma en que se están aplicando estas nuevas leyes.
Entre las preguntas más frecuentes se encuentran:
- ¿Los proyectos recomendados siempre están respaldados por los resultados de las inspecciones?
- ¿Se están considerando adecuadamente las alternativas de reparación antes de aprobar proyectos importantes de reemplazo?
- ¿Reciben los propietarios información suficiente para evaluar los gastos importantes?
- ¿Actúan las empresas de ingeniería, los consultores, los contratistas y las asociaciones con la independencia y la transparencia necesarias?
Estas preguntas no son exclusivas de la Torre 500 de Mystic Pointe. Los propietarios de departamentos de toda Florida han expresado inquietudes similares, mientras las asociaciones se esfuerzan por cumplir con la legislación aprobada tras la tragedia de Surfside.
¿Por qué es importante?
Todos los propietarios quieren vivir en un edificio seguro.
El reto consiste en garantizar que las decisiones relacionadas con la seguridad se basen en criterios de ingeniería sólidos, información completa, procesos de toma de decisiones transparentes y una administración responsable de los fondos de la Asociación.
El propósito de este sitio web no es oponerse a las reparaciones necesarias. Su objetivo es ayudar a los propietarios a comprender los hechos, revisar la documentación disponible y participar en las decisiones que afectan a nuestras viviendas y a nuestra inversión.