Hemos recopilado una amplia documentación sobre este proyecto, que incluye los cambios en el alcance del trabajo y las circunstancias relacionadas con un cheque por 232 638 dólares a nombre de Best Roofing. Todo lo que aparece subrayado es un enlace al documento correspondiente.
El punto de partida: la inspección de Falcon de mayo de 2023 Informe
Antes de analizar cómo se desarrolló el proyecto de reemplazo del techo, conviene comenzar con lo que Falcon Engineering informó sobre el drenaje en su inspección de la Fase Uno, realizada en mayo de 2023.
En él se indicaba que el drenaje principal de la azotea se realizaba mediante desagües de piso. Aunque recomendaba el reemplazo del sistema de azotea existente, Falcon también señaló que «no se observaron problemas importantes con respecto al drenaje de la azotea al momento de la inspección». Esta declaración sobre el drenaje de la azotea aparece en la página 39 del informe. El documento completo está disponible en la sección «Documentos» de este sitio web.
Surge un nuevo problema de drenaje
Tres meses después, el 28 de agosto de 2023, en una correspondencia entre la gerente de proyectos de Falcon Engineering, Mihaela Hristova, y la Junta Directiva, se planteó un problema de drenaje.
La Sra. Hristova informó que había observado dos desagües dañados en la zona común del techo y que, muy probablemente, el problema afectaría a las áreas adyacentes a la pared divisoria entre el techo común y las terrazas PH 2 y PH 14.
Ella presentó tres posibles enfoques. El primero —y la opción que recomendó— consistía en incluir las terrazas PH 2 y PH 14 en los trabajos de renovación del techo, agregar un desagüe en el lado de la terraza y reubicar el desagüe existente en el techo principal. Explicó que este era el enfoque preferido para prevenir una posible entrada de humedad y mantener la garantía del techo.
Ese mismo 28 de agosto de 2023, el entonces presidente de la Junta, Carlos Ilarregui, respondió que la Junta elegiría una de las opciones en un plazo de dos días. Al día siguiente, la Sra. Hristova estimó que se necesitarían aproximadamente 4,000 dólares para evaluar el drenaje y preparar un plan de drenaje, pero agregó: «Determinaremos si se necesitan detalles arquitectónicos una vez que evaluemos las conexiones de tubería existentes en PH 2 y PH 14».
No esperó ni dos días. El 29 de agosto, Ilarregui respondió: «La Junta votó por unanimidad a favor de la Opción 1» y le indicó a Hristova que siguiera adelante con el trabajo adicional.
Sin embargo, los registros revisados hasta la fecha no contienen ningún registro de una votación de la Junta Directiva en la que se haya aprobado la Opción 1 ni de ninguna otra votación realizada sobre ninguna de las opciones de la Sra. Hristova. No hay actas de reuniones de la Junta Directiva, órdenes del día ni ningún otro registro de la Junta que contenga documentos que reflejen la supuesta votación unánime.
Comienza el proceso de licitación
Falcon Engineering propuso que se invitara a cinco contratistas a presentar ofertas para el proyecto de reemplazo del techo: Empire Roofing, Salomon Roofing and Waterproofing, Best Roofing, DCI-Builders y Hi-Rise Roofing.
El proceso de licitación siguió adelante, pero para el 21 de diciembre de 2023, Falcon informó que solo había recibido dos ofertas: Best Roofing y Salomon Roofing.
Cómo los posibles postores pasaron a ser dos y luego uno solo
Para comprender plenamente la falta de transparencia en todo este asunto, por favor revisa un correo electrónico enviado por Stewart Glass el 21 de noviembre de 2023, días después de que se convirtiera en miembro de la Junta Directiva y en su presidente.
El correo electrónico se envió directamente a Mihaela Hristova, de Falcon, con copia al personal de Falcon y a Liran Shahar, de Castle. No se incluyó en copia a ningún otro miembro de la Junta, una práctica que comenzó incluso antes de que él fuera miembro de la Junta y que probablemente continúa hasta hoy. Glass se identificó como el nuevo presidente de la Junta e indicó a Hristova que podía eliminar a Carlos Ilarregui «de la lista de distribución». Cabe señalar que hay otros correos electrónicos anteriores enviados por Glass en los que no se incluyó en copia a la Junta Directiva anterior, excepto a Carlos Ilarregui.
La reunión previa a la licitación del 5 de diciembre a la que se hace referencia en ese correo electrónico sí se llevó a cabo. Según los registros que hemos revisado hasta la fecha, no hemos identificado a ningún miembro de la Junta que figure como asistente a esa reunión.
El 12 de diciembre de 2023, Falcon publicó las especificaciones revisadas que abarcaban los niveles principal y superior del techo. Las terrazas del ático no se incluyeron en el alcance de los trabajos de reemplazo del techo base.
El 21 de diciembre, Falcon informó que Best Roofing y Salomon Roofing habían presentado ofertas. Empire Roofing había solicitado una prórroga porque sus proveedores de materiales estaban de vacaciones. El correo electrónico de Tamia Craig del 21 de diciembre de 2023 muestra que ella le preguntó al presidente de la junta, Stewart Glass , si se concedería la prórroga . Lo único que sabemos es que, al final, Empire no presentó ninguna oferta.
La jefa de estimaciones de DCI, Amy Helms, declaró que DCI no había presentado una oferta porque consideraba que había parcialidad en el proceso, al tiempo que indicó que DCI estaba dispuesta a participar y que podría preparar una propuesta completa si fuera necesario.
Los registros también muestran que aún existían oportunidades para conseguir más postores. El 8 de marzo de 2024, el director regional de Castle, Jim Koslosky, declaró por escrito que, si la Junta lo ordenaba, Castle buscaría más empresas de techado y obtendría cotizaciones adicionales. También proporcionó información sobre las empresas de techado con las que trabajaban otras asociaciones de la zona.
Además, en la sesión pública de la junta directiva celebrada en octubre de 2025, Alex Bakshiyev, al referirse a los fracasos del llamado “Comité de Fachadas”, afirmó que dos años antes había propuesto a otros contratistas especializados en techos, pero que su propuesta fue ignorada.
Cómo utilizar el drenaje para elegir el mejor techo
El acta de la reunión de la Junta Directiva del 23 de enero de 2024 ofrece documentación adicional sobre la discusión relativa a Best Roofing y el problema de drenaje, seguida de la votación de la Junta Directiva sobre Best Roofing. Véase el acta de la reunión de la Junta Directiva del 23 de enero de 2024 — Selección del sistema de techado.
Si la Junta seleccionó a Best Roofing basándose, al menos en parte, en las preocupaciones sobre el drenaje descritas por Falcon, ¿dónde está el trabajo que implementa esa opción? El contrato de Best Roofing no contiene ninguna disposición sobre la reubicación propuesta del desagüe principal del techo ni sobre la instalación de desagües en PH 2 y PH 14. Al parecer, el drenaje fue la excusa utilizada para renovar el techo de esas dos terrazas, basándose en la recomendación de Hristova.
La cláusula «en caso de ser seleccionado»
Los documentos de licitación de Best Roofing contienen una distinción importante entre la oferta base y los trabajos adicionales identificados como «Trabajos opcionales». Los documentos indican expresamente que el costo total del proyecto no incluía los trabajos opcionales y que el total final dependería del alcance definitivo.
Vale la pena analizar esto porque el trabajo adicional relacionado con las terrazas PH 2 y PH 14 no fue simplemente una consecuencia incidental de los trabajos originales del techo base. Los documentos del contrato identifican por separado los trabajos opcionales y sus costos asociados.
Esto plantea una pregunta importante: ¿Qué partes del trabajo adicional se “seleccionaron” realmente, cuándo se “seleccionaron” y qué documento del Consejo da cuenta de esas decisiones? No hemos visto ninguno.
Declaración de condominio
Todos los miembros de la Junta Directiva que completan la Solicitud de Candidatura firman un formulario que incluye el compromiso de respetar nuestras leyes, incluida la Declaración. En él se identifican estas terrazas como elementos comunes limitados y se establece que los propietarios individuales de las terrazas son responsables de la remoción, la compra y la instalación de nuevos adoquines. Sin embargo, los trabajos de renovación del techo de las terrazas se incluyeron en el proyecto de techado de la Asociación y se pagaron con fondos de dicho proyecto. Eso constituye una clara violación de la Declaración.
En nuestra opinión, la violación de la Declaración, la restricción del número de licitantes y el uso del tema del drenaje para justificar la ampliación del proyecto parecen reflejar un objetivo común: aumentar los fondos pagados a Best Roofing. Creemos que estas acciones fueron solo el comienzo de una serie de decisiones que esta Junta ha tomado en contra de los intereses de nuestra comunidad.
El problema del drenaje — y lo que pasó cuando se abrió el techo
Anteriormente, en esta página del proyecto del techo, documentamos cómo un supuesto problema de drenaje se convirtió en la razón oficial para elegir a Best Roofing y seguir adelante con el proyecto del techo.
Hay otro hecho que merece ser tomado en cuenta en ese contexto.
En un par de días de junio de 2024, antes de que comenzara el proyecto del techo, nuestra zona sufrió lluvias extraordinarias, con casi 20 pulgadas de lluvia durante ese período. Durante y después de ese evento, que dejó varados a cientos de autos e inundó el estacionamiento del Aventura Mall, el ingeniero en jefe de Tower 500, José Prendes, informó verbalmente que el edificio no había tenido problemas con el techo ni con el drenaje.
Luego, el 8 de agosto de 2024, después de que se hubiera retirado la cubierta existente y quedara al descubierto el concreto subyacente, dos propietarios de la Torre 500 con formación en ingeniería —Rodolfo Osers, un ingeniero estructural que llevaba un martillito para evaluar el concreto, y David Markovic, un ingeniero civil— observaron la cubierta expuesta.
Su evaluación fue que el concreto parecía estar en muy buenas condiciones, y que solo parecía necesario realizar algunos retoques menores. El personal de Stewart Glass y Falcon Engineering también estuvo presente y no expresó ninguna objeción en ese momento respecto a la presencia de David y Rodolfo.
Sin embargo, unos días después se colocaron letreros en los que se advertía que los residentes no tenían permitido el acceso a la azotea. El administrador del inmueble, Liran Shahar, informó a los residentes que la azotea y las áreas de construcción representaban riesgos potenciales y que se prohibía el acceso a quienes no fueran miembros de la Junta o de algún comité.
Es interesante señalar que, como verás en la página de $232,638.00, el contrato con Best Roofing incluía una partida de $145,000 para trabajos de concreto. Ese fue un componente importante de la orden de cambio deductiva que se convirtió en una factura y se pagó a Best Roofing.