Buenas noches, Sra. Wright,
Gracias por tu respuesta detallada y por enviarnos la Evaluación Estructural de Falcon y el Resumen Ejecutivo del 19 de mayo de 2023.
Tu aclaración es útil, sobre todo tu afirmación de que:
«No sería correcto afirmar que todo el proyecto de construcción actual se lleva a cabo únicamente debido a la recertificación».
Esa distinción es importante y es la razón por la que, en un principio, preguntamos sobre el uso de la palabra«obligatorio».
Tras haber revisado el informe Falcon de 2023 en relación con el Manual del Proyecto de Fachadas más reciente, considero que sería útil para los propietarios distinguir entre:
1. las tareas exigidas por la legislación vigente o los requisitos de recertificación;
2. trabajos que Falcon identificó como necesarios para corregir las deficiencias;
3. el trabajo que Falcon recomendó, pero que no identificó como requerido; y
4. trabajo adicional o ampliado que se incorpore al proyecto actual.
Por ejemplo, el informe Falcon de 2023 describe que las claraboyas de Porte Cochere tienen algunos paneles agrietados y recomienda que se reemplace parcialmente el sistema de claraboyas, con un costo estimado de entre 2,720 y 3,680 dólaresaproximadamente.Sin embargo, el manual del proyecto posterior exige la remoción y el reemplazo de todo el sistema de claraboyas.
Esas obras ya han comenzado y están causando inconvenientes considerables a la comunidad. Dada la diferencia sustancial entre la recomendación de 2023 y las obras que se están llevando a cabo actualmente, considero que los propietarios tienen derecho a saber qué evaluación de ingeniería adicional o qué resolución de la Junta llevó a la decisión de ampliar el alcance, pasando de un reemplazo parcial a uno completo.
También me gustaría agregar un punto importante con respecto a la justificación de la Junta para llevar a cabo el reemplazo de los tragaluces. Cuando se presentó el proyecto a los propietarios, la Junta señaló los trabajos similares que se estaban realizando en los tragaluces de la vecina Torre 400 como fundamento del proyecto. Sin embargo, esa comparación no parecía incluir la diferencia significativa en el estado y el rendimiento de los dos sistemas de tragaluces.
Tengo entendido que las claraboyas de la Torre 400 están en tan mal estado que, cuando llueve, los residentes y visitantes que entran y salen del edificio se mojan por completo, mientras que las de nuestra Torre 500 no han presentado ese problema y han estado funcionando bien. Si el estado de las claraboyas de la Torre 400 se utilizó como justificación para reemplazar las nuestras, creo que es importante que los propietarios conozcan esa diferencia.
Esto hace que, en mi opinión, sea aún más importante entender qué evaluación de ingeniería u otra determinación objetiva justificó que la recomendación de Falcon de 2023 —que proponía el reemplazo parcial de unos cuantos paneles agrietados— se ampliara al reemplazo completo que se está llevando a cabo actualmente.
Del mismo modo, el informe de 2023 clasifica ciertos trabajos de sellado de ventanas y puertas, así como de pintura de marcos, como«trabajos recomendados», en lugar de «trabajos obligatorios». Estos ejemplos ilustran por qué es importante la distinción entre trabajos obligatorios, recomendados y adicionales cuando se les pide a los propietarios que financien un proyecto multimillonario.
Estoy seguro de que estarás de acuerdo en que los propietarios deben comprender los fundamentos del alcance de los trabajos que se están realizando y la distinción entre los trabajos que son necesarios y aquellos que se han elegido como parte del proyecto de restauración más amplio.
También me gustaría señalar que sigo esperando una respuesta a otra pregunta que te planteé el 13 de marzo sobre el tratamiento contable del proyecto del techo.
En concreto, pregunté por qué elpago de 232 638 dólares a Best Roofing se registró en la cuenta general n.º 900104 (Proyectos especiales), mientras que el pago final de 124 272,72 dólares y otros pagos a Best Roofing relacionados con el mismo proyecto de techo de SIRS se registraron en la cuenta general n.º 305655 (Obligación contractual – Gastos de SIRS del año civil).
En tu respuesta del 13 de marzo se explicaba que«una vez que se abrió la cuenta de SIRS, el código del libro mayor que se utilizó fue el GL n.º 900104 (SIRS)», perono se abordó la discrepancia específica en la codificación del libro mayor sobre la que te había preguntado.
También agradecería que me respondieras a esa pregunta.
Menciono esto porque creo que, cuando los propietarios hacen preguntas específicas sobre los registros de la Asociación, la respuesta más útil es aquella que aborda la pregunta específica que se formuló.
Gracias de nuevo por la aclaración y por enviarnos los documentos adicionales.
Saludos cordiales,
Matthew Roth
, Departamento 2105