De: Tricia Wright, LCAM
Fecha: 4 de septiembre de 2026
Buenos días, Sr. Roth,
Espero que todo vaya bien.
El término«obras de construcción y recertificación necesarias»debe entenderse en el contexto de las obligaciones de la Asociación de mantener el inmueble, cumplir con los requisitos de recertificación aplicables y subsanar las deficiencias identificadas por profesionales calificados.
Según la evaluación estructural realizada por Falcon Group el 19 de mayo de 2023, esta distinción es importante. Falcon concluyó que el edificio se encontraba en condiciones aceptables, y que las deficiencias estructurales observadas se caracterizaban como menores y «menos que sustanciales». Sin embargo, Falcon también identificó específicamente deficiencias en el concreto y el estuco, incluyendo grietas, desprendimientos, delaminación y acero de refuerzo expuesto o corroído, y recomendó que estas condiciones se corrigieran de inmediato para evitar un mayor deterioro y mantener la propiedad en condiciones seguras y habitables.
Lo más importante es que Falcon identificó las reparaciones del concreto y el estuco como «Trabajos obligatorios» y señaló que el edificio debe cumplir con los requisitos de recertificación que exigen la corrección de las deficiencias en el concreto, el estuco y la mampostería. El informe recomienda específicamente reparaciones en la fachada exterior, los balcones, los techos y los niveles de las terrazas, la remoción de materiales desprendidos, la corrección de la corrosión y los trabajos de restauración relacionados.
Por lo tanto, no sería correcto afirmar que todo el proyecto de construcción actual se lleva a cabo únicamente debido a la recertificación. Más bien, el proyecto incluye obras necesarias para corregir las deficiencias identificadas y cumplir con las obligaciones aplicables en materia de construcción y recertificación, junto con los trabajos de restauración y conservación asociados que es prudente realizar mientras el edificio está en proceso de movilización y se tiene acceso a las áreas afectadas.
La pintura exterior, por ejemplo, debe considerarse en el contexto del proceso general de restauración. La recomendación de Falcon fue que la fachada exterior se pintara una vez que se hubieran corregido las deficiencias en el concreto, el estuco y la mampostería. Por lo tanto, la pintura forma parte de la secuencia adecuada de restauración, pero el informe de ingeniería no indica que cada componente del contrato de construcción actual sea un requisito independiente del proceso de recertificación.
La responsabilidad de la Junta es evaluar estos requisitos y recomendaciones en su conjunto y tomar decisiones que redunden en el mejor interés de la Asociación y de sus propietarios. Cuando sea necesario realizar obras para corregir deficiencias, cumplir con los requisitos normativos, evitar un mayor deterioro o proteger la vida útil y el valor del inmueble, posponer dichas obras podría resultar, en última instancia, menos prudente desde el punto de vista financiero que abordarlas de manera proactiva.
Por esta razón, el proyecto actual no debe entenderse simplemente como un gasto relacionado con la recertificación, sino como una inversión a largo plazo en la conservación, la seguridad, el estado y el valor del edificio.
Consulte el archivo adjunto y el sitio web de la Asociación para obtener informes de ingeniería adicionales.
Que tengas un buen fin de semana.
Atentamente,
Tricia Wright, LCAM
Gerente general
Asociación de Propietarios de Condominios Mystic Pointe Tower 500, Inc.
Oficina:305.935.6953
Correo electrónico:propertymanager@mptower500.com