Hemos reunido un amplio registro documental sobre este proyecto, incluido el proceso de licitación, los cambios en el alcance de los trabajos y las circunstancias relacionadas con un cheque de $232,638 a Best Roofing.
Los documentos plantean preguntas importantes sobre cómo se gestionó el proyecto y cómo se llegó a emitir este pago.
Lo que muestran los documentos
Los registros nos permiten seguir cómo se documentaron el proyecto y sus pagos en los registros de la Asociación y comparar esos registros con las explicaciones que posteriormente se dieron a los propietarios.
El punto de partida: la inspección de Falcon de mayo de 2023
Antes de examinar cómo se desarrolló el proyecto de reemplazo del techo, es útil comenzar con lo que Falcon Engineering informó en su inspección de la Fase Uno de mayo de 2023.
Falcon informó que el drenaje principal del techo principal se realizaba mediante desagües de piso con cúpulas enrejadas. Aunque recomendó reemplazar el sistema de techo existente, Falcon también indicó que “no se observaron problemas importantes con respecto al drenaje del techo en el momento de la inspección”.
La declaración sobre el drenaje principal del techo aparece en página 39 del informe. El documento completo está disponible en la Documentos sección de este sitio web
Surge un nuevo problema de drenaje
Una comunicación del 28 de agosto de 2023 entre la gerente de proyectos de Falcon Engineering, Mihaela Hristova, y la Junta planteó un nuevo problema relacionado con el drenaje en las terrazas PH 2 y PH 14. Cabe señalar que, hasta donde sabemos, ningún miembro de nuestra Junta ni de nuestra comunidad se ha reunido nunca con la Sra. Hristova, con la posible excepción de quien entonces era su Presidente, Carlos Ilarregui, y del actual Presidente, Stewart Glass.
La Sra. Hristova informó que había observado dos desagües deteriorados en el área común del techo y que, muy probablemente, la condición afectaría las áreas adyacentes al muro divisorio entre el techo común y las terrazas PH 2 y PH 14. También indicó que, desde una escalera, no se observaron desagües y solo se observó un sumidero en PH 2 y PH 14.y que las condiciones existentes en esas terrazas no pudieron ser evaluadas.
Posteriormente, presentó tres posibles alternativas. La primera —y la opción que recomendó— consistía en incluir las terrazas PH 2 y PH 14 en los trabajos de reemplazo del techo, agregar un desagüe en el lado de las terrazas y reubicar el desagüe existente en el techo principal. Explicó que este era el enfoque preferido para prevenir una posible infiltración de humedad y preservar la garantía del techo.
Ese mismo 28 de agosto, el Presidente de la Junta respondió que la Junta seleccionaría una de las opciones dentro de los dos días siguientes. Al día siguiente, Falcon estimó que se necesitarían aproximadamente $4,000 para evaluar el drenaje y preparar un plan de drenaje, **dejando abierta la posibilidad de que se cobraran costos adicionales. leaving open the possibility for further charges.
El 29 de agosto, el Presidente de la Junta escribió a Falcon: “La Junta votó por unanimidad seleccionar la Opción 1” y le indicó a Falcon que procediera con el trabajo adicional.
Lo que los registros no muestran
No hemos encontrado actas de la Junta, consentimiento por escrito ni ningún otro registro de la Asociación que documente esta votación.
Además, la afirmación de que la Junta votó “por unanimidad” plantea una cuestión fundamental. Matthew Roth era miembro de la Junta en ese momento y no votó a favor de la Opción 1.
Por lo tanto, los correos electrónicos establecen que el Presidente de la Junta informó a Falcon que la Junta había seleccionado por unanimidad la Opción 1. Sin embargo, no establecen queno establecen, por sí solos, que tal votación unánime de la Junta realmente tuvo lugar.
Los registros posteriores plantean preguntas adicionales sobre lo que ocurrió con los trabajos de drenaje propuestos y cómo la decisión afectó el alcance y el costo del proyecto de reemplazo del techo.
Comienza el proceso de licitación
19 de septiembre de 2023 Falcon Engineering propuso seis contratistas para ser invitados a presentar sus propuestas para el proyecto de reemplazo del techo: Empire, Salomon, Best Roofing, Southern Coast, Advance y DCI.
27 de septiembre de 2023: Los seis contratistas fueron invitados a participar en el proceso de licitación.
Entre el 27 de septiembre de 2023 y el 4 de enero de 2024, cuando los contratistas se llevaron a cabo las entrevistas con los contratistas, el proceso de licitación avanzó, mientras Falcon se comunicaba con los contratistas invitados y desarrollaba las especificaciones que regirían sus propuestas. Sin embargo, durante este período, el grupo de posibles licitantes comenzó a reducirse.
12 de diciembre de 2023: Falcon emitió las especificaciones revisadas para la licitación. Las especificaciones describían el trabajo de reemplazo del techo como un proyecto que involucraba el nivel principal y los niveles superiores del techo. Las terrazas de los penthouses no fueron identificadas como parte del alcance básico del reemplazo del techo.
Cómo seis posibles licitantes terminaron siendo solo dos
21 de diciembre de 2023: Falcon informó que había recibido solamente dos propuestas: Best Roofing y Salomon Roofing. Empire Roofing había solicitado una extensión porque sus proveedores de materiales estaban fuera por las fiestas. Tamia Craig, de Falcon, le preguntó al Presidente de la Junta, Stewart Glass, si se concedería la extensión a Empire. Falcon indicó que continuaría con la comparación de las propuestas el 26 de diciembre.
Por favor, consulte el correo electrónico de Tamia Craig. Aquí.
También hubo una oportunidad para ampliar el grupo de posibles licitantes más allá de los seis contratistas identificados inicialmente por Falcon. Alex Bakshiyev, un propietario del edificio y contratista con licencia, manifestó en varias ocasiones —incluyendo en la reunión de la Junta de octubre pasado— que conocía a varios contratistas de techos calificados que estaban dispuestos a presentar propuestas para el proyecto. Sus ofrecimientos para ayudar a conseguir licitantes adicionales no resultaron en ninguna propuesta adicional.
Castle confirmó que se podían conseguir compañías adicionales de techado
Posteriormente, Jim Koslosky, Director Regional de Castle, confirmó en un correo electrónico que Castle conseguiría compañías de techado adicionales y cotizaciones si la Junta se lo indicaba. Koslosky también ofreció proporcionar un informe de referencia que identificara las compañías de techado utilizadas por otras asociaciones de la zona y si esas asociaciones estaban satisfechas con sus proveedores. El correo electrónico deja claro que ampliar el grupo de posibles licitantes seguía siendo una opción disponible.
Por favor, consulte el correo electrónico de Jim Koslosky. Aqui
DCI plantea preocupaciones sobre el proceso de licitación
Amy Helms, Jefa de Estimaciones de DCI, respondió a preguntas sobre las propuestas para el proyecto del techo. DCI era otra de las seis empresas contratistas identificadas originalmente por Falcon. DCI no presentó una propuesta porque, según Amy Helms, la empresa consideraba que existía un sesgo en el proceso. Sin embargo, dejó claro que DCI estaba dispuesta a participar y que prepararía una propuesta completa si fuera necesario. En otras palabras, DCI no se negó a presentar una propuesta; cuestionó la manera en que consideraba que se estaba llevando a cabo el proceso de licitación.
Lo que muestran los registros
Los registros plantean serias preguntas sobre la manera en que la Junta manejó un contrato de techado de más de un millón de dólares.
La Junta tuvo la oportunidad de ampliar el grupo de contratistas de techado calificados, pero esa oportunidad no se aprovechó. Un propietario con licencia, Alex Bakshiyev, ofreció en repetidas ocasiones identificar a otros contratistas de techado calificados que estuvieran dispuestos a presentar propuestas. Posteriormente, Jim Koslosky, Director Regional de Castle, confirmó por escrito que Castle conseguiría compañías de techado adicionales y cotizaciones si la Junta se lo indicaba.
Hay un tema adicional e importante que debe señalarse. En una reunión abierta de la Junta, el Presidente de la Junta, Stewart Glass, negó que Koslosky hubiera ofrecido ayudar a conseguir licitantes adicionales. El correo electrónico posterior de Koslosky contradice directamente esa afirmación. También indicó“También ofrecí que, si la Junta solicitaba compañías adicionales, podía proporcionar un informe de referencia sobre las otras asociaciones de la zona, indicando qué compañía de techado utilizaban y si estaban satisfechas o no con el trabajo del proveedor.”.”
Al mismo tiempo, DCI, otro de los contratistas identificados originalmente por Falcon, manifestó que estaba dispuesta a participar, pero consideraba que existía un sesgo en el proceso de licitación. DCI incluso ofreció preparar una propuesta completa si fuera necesario.
En nuestra opinión, estos hechos son difíciles de conciliar con la idea de que la Junta estaba haciendo todo lo razonablemente posible para obtener propuestas competitivas para un gasto de varios millones de dólares. El problema no es simplemente que solo hubiera dos propuestas. La pregunta más importante es: ¿Por qué permitió la Junta que el grupo de licitantes siguiera siendo tan limitado cuando, aparentemente, había otros contratistas calificados disponibles?
Limitar la competencia en un contrato de este tamaño puede tener enormes consecuencias financieras para cada propietario. Creemos que los propietarios tienen todo el derecho de cuestionar si la Junta obtuvo el mejor precio posible y si el proceso de licitación se llevó a cabo en el mejor interés de los propietarios.
En nuestra opinión, el mismo patrón preocupante de transparencia limitada, explicaciones cuestionables y decisiones tomadas sin una supervisión adecuada por parte de los propietarios parece estar repitiéndose en el actual proyecto de restauración de la fachada, una obra cuyo costo se espera que sea de al menos cuatro veces el del proyecto de techado.
No somos observadores neutrales. Somos propietarios. Creemos que cuando están en juego millones de dólares del dinero de los propietarios, hacer preguntas difíciles no es irresponsable ni perjudicial; es actuar como propietarios responsables.
Las circunstancias que rodean el cheque por $232,638.00 emitido a Best Roofing merecen un análisis especial. Una comparación entre cómo se describió este pago durante la reunión de la Junta de mayo de 2025 y cómo se describieron posteriormente los mismos hechos revela inconsistencias significativas que son difíciles de conciliar con la explicación posterior de que el cheque simplemente fue emitido por error. Un análisis detallado de esta transacción, incluyendo los documentos pertinentes y las explicaciones contradictorias, será presentado en una página dedicada de este sitio web más adelante, en septiembre de 2026.